Предварительный договор купли-продажи жилья: зачем он нужен и как оформить?

Мари Аскарова

Dec 12, 2025

Предварительный договор купли-продажи жилья: зачем он нужен и как оформить?

Если вы продаёте квартиру или дом, вам пригодится предварительный договор купли-продажи недвижимости (еще говорят «предварительное соглашение» или договор предварительной продажи). Это документ, в котором продавец и покупатель письменно фиксируют ключевые условия будущей сделки — цену, сроки и другие важные моменты. Такой договор защищает интересы обеих сторон и демонстрирует серьёзность намерений.

Простыми словами: это ваша юридическая страховка.

Для продавца: гарантия, что покупатель не передумает, пока вы готовите документы или ищете себе новое жилье.
Для покупателя: уверенность, что цена и условия не изменятся, а недвижимость не будет продана кому-то другому.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор — это обещание продавца и покупателя заключить в будущем основной договор купли-продажи на заранее согласованных условиях. Стороны договариваются сейчас, а передача жилья произойдёт позже по основному договору. Хотя предварительный договор сам по себе не передаёт право собственности, он имеет силу обязательства: если кто-то откажется подписывать основной договор, вторая сторона может через суд требовать заключения сделки или возмещения убытков.

Продаете недвижимость? Разместите объявление на Hommits – это бесплатно, удобно и надёжно

В Беларуси предварительный договор заключается в письменной форме. Для продажи жилья его часто удостоверяют нотариально — это повышает надёжность сделки. Несоблюдение формы (например, устная договорённость) ведёт к недействительности. В договоре обязательно указывают срок заключения основного договора: если его не оговорить, по умолчанию договор нужно подписать в течение года.

Зачем нужен предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома нужен, чтобы:

Зафиксировать условия. Договор записывает все важные детали: стоимость квартиры (дома), сроки передачи денег, порядок расчётов и другие договорённости. Это исключает недоразумения.
Гарантии для сторон. Задаток — часть суммы сделки, которую покупатель вносит сразу, показывает серьезность его намерений. Продавец получает уверенность, что покупатель не «сбежит», а покупатель резервирует жильё.
Правовая защита. Если продавец или покупатель без уважительной причины нарушает договор, вторая сторона может обратиться в суд с требованием выполнить сделку или возместить убытки.

Что указать в предварительном договоре

В договоре необходимо подробно прописать условия будущей купли-продажи. Это поможет быстро и без споров подписать основной договор. Рекомендуется включить:

Описание недвижимости. Точный адрес, площадь, количество комнат и другие характеристики квартиры или дома. Предмет договора должен быть однозначно идентифицируемым.
Цена и порядок расчётов. Укажите окончательную цену в белорусских рублях (или другой валюте) и условия оплаты. Запишите, сколько и когда покупатель должен заплатить. Если есть задаток или рассрочка, отметьте это.
Срок подписания основного договора. Чётко укажите дату или период, в который стороны обязуются заключить финальный договор купли-продажи. Желательно зафиксировать срок письменно: в противном случае действует правило годового срока.
Условия передачи жилья. Опишите, свободно ли жильё от людей и мебели, кто оплачивает коммунальные услуги до момента передачи, когда и как будут переданы ключи. Это убережёт от конфликтов на этапе фактического «переезда».
Ответственность за нарушение. Желательно прописать последствия в случае срыва сделки: штрафы, пени или компенсации. Например, можно указать, что при нарушении договор считается расторгнутым и стороны несут ответственность в виде фиксированных штрафов или по закону.

Чем подробнее указаны условия (часто договор дополняется соглашением о задатке и другими приложениями), тем проще работать с основным договором. Предварительный договор не должен упоминать всех мелких деталей, но ясно обозначать права и обязанности сторон.

Задаток: как это работает

В предварительных договорах часто фигурирует понятие задатка — части суммы сделки, которую покупатель вносит продавцу при подписании договора. В отличие от простого аванса, задаток сопровождается особыми правилами:

Покупатель отказался. Если покупатель решает не подписывать основной договор, продавец оставляет себе задаток в счёт компенсации за срыв сделки.
Продавец отказался. Если продавец без уважительной причины нарушает договор, покупатель получает задаток обратно удвоенным (таков закон) и может требовать возмещения убытков.
Взаимный отказ. При обоюдном расторжении договора по согласию сторон задаток обычно возвращается покупателю в полном размере.

Чтобы задаток работал на вашу защиту, укажите его сумму и условия в договоре. Если условие о задатке не оговорено, внесённая сумма будет считаться обычным авансом и не влечёт специальных последствий.

Подробнее о задатке рассказываем в статье Как оформить задаток при продаже недвижимости и защитить себя

Оформление договора

Предварительный договор заключается письменно. Для сделок с жильём его часто удостоверяют нотариально, чтобы исключить риски. Нотариус проверит документы продавца и покупателя (технический паспорт, свидетельство о собственности и др.) и удостоверит подписи, что придаст сделке дополнительную надёжность. Государственной регистрации предварительного договора не требуется, но убедитесь, что все основные документы на квартиру или дом у вас в порядке: они пригодятся при заключении основного договора.

Расторжение предварительного договора

Иногда предварительный договор расторгается. Основные сценарии:

Просрочка срока. Если к концу оговорённого срока основной договор не подписали и никто не возобновил переговоры, обязательства по предварительному договору прекращаются: ни одна из сторон больше не может требовать исполнения сделки.
Нарушение условий. Если одна сторона без причины отказывается от сделки в срок, вторая сторона может требовать выполнения договора через суд или возмещение убытков. При этом действуют правила по задатку: если покупатель отказался — продавец оставляет задаток, а если продавец — покупатель получает его удвоенным.
Взаимное согласие. Стороны могут по обоюдному согласию расторгнуть договор. Тогда обычно возвращают задаток и снимают все претензии друг к другу.

Чтобы избежать споров, лучше заранее прописать последствия расторжения договора: например, штрафы за просрочку или конкретный алгоритм возврата задатка. Даже без таких оговорок действуют общие нормы о расторжении обязательств.

Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома — это инструмент безопасности при продаже недвижимости. Он позволяет сразу закрепить договорённые условия, «забронировать» объект и придать сделке официальный статус. Если вы продаёте жильё, подготовьте проект такого договора и подпишите его, как только найдётся покупатель.