Что будет с ценами на недвижимость в Беларуси в 2026 году: прогноз для продавцов и покупателей

В предыдущем материале — «Итоги 2025 года: почему покупка квартиры в Минске стала роскошью?» — мы подробно разобрали, как рынок жилья пришёл к рекордным ценам и что именно повлияло на удорожание недвижимости. В этой статье идём дальше: смотрим, как рынок чувствует себя в начале 2026 года, чего реально ждать от цен в ближайшие месяцы и какие изменения произойдут с налогами на недвижимость в 2026 году.

По итогам 2025 года рынок жилья в Беларуси удивил бурным ростом цен (около +20–26% в Минске и областных центрах) при снижении числа сделок (до ~18–19 тыс. в Минске). Продавцы предпочитали держать цены, а покупатели отложили решения из‑за роста ставок по ипотеке.

В следующем году аналитики и участники рынка ожидают скорее умеренную стабилизацию, чем резкое удешевление: число сделок вернётся к уровню 2017–2022 годов (~18–19 тыс. в столице), цены удержатся примерно в диапазоне $1900–2100 за м², при этом мы допускаем незначительный рост цен (3–5%) при улучшении условий кредитования или росте доходов населения. Ипотека станет более доступной (ставки могут упасть до ~10–12% годовых), что вернет на рынок часть покупателей, особенно молодых семей.

В то же время ограниченный ввод нового жилья (~600–650 тыс. м² в Минске) сохранит дефицит новостроек и не даст ценам сильно снизиться.

Общие экономические факторы (рост зарплат, низкая, но контролируемая инфляция и стабильный курс рубля) поддерживают рынок: они исключают всплеск спроса и новых скачков цен, но и предотвращают «крах» цен. 

 

Минск и регионы

Минск остается драйвером рынка с самыми высокими ценами и спросом. На столицу приходится львиная доля сделок, а рост цен здесь оказался максимальным: к концу 2025 года средняя цена за м² в Минске достигла ~$1 900–2 000, тогда как в областных центрах она оставалась значительно ниже ($1 100–1 400 в Бресте и Гродно). 

В регионах квартиры тоже подорожали: в 2025 г. подорожание составило +12%…+25% (например, +25% в Гродно, +23% в Гомеле), но абсолютные цены там в 1,5–2 раза ниже минских. 

Минск и пригород по-прежнему будут центрами роста и инвестиций, тогда как областные центры демонстрируют стабильный, но умеренный рост. Спад платежеспособности на окраинах и выезд населения из малых городов может замедлить локальный спрос, но в целом в 2026 г. цены по всей стране останутся устойчивыми.

В отдельных «спутниках» Минска (Дзержинск, Логойск, Минский район) спрос даже вырос: многие горожане присмотрели дачи и загородные дома, что поддерживает цены в пригороде

 

Новостройки и вторичный рынок

В 2025 г. цены на квартиры от застройщиков росли быстрее, чем на «вторичке»: по итогам года новостройки прибавили ~26%, вторичный рынок – ~21%. Причиной стала дешевая ипотека на новостройки (ставки падали до 13–15%) и относительная нехватка новых проектов. При этом для покупателей вторичного жилья кредиты подорожали (~18,5% годовых к концу 2025), что сдержало часть спроса, и многих привлекли акции на новостройки. В новостройках отмечался дефицит компактных квартир в массовом сегменте, и девелоперы часто продавали жилье малыми партиями, чтобы гибко реагировать на валютный курс.

В 2026 году прогнозируется тенденция «плато» цен с постепенной стабилизацией: эксперты ожидают, что зимой–весной продавцы вторичного рынка начнут чаще уступать в цене, а девелоперы – предлагать бонусы и скидки на некоторые лоты.

Так, уже сейчас застройщики запускают акции: например, в ЖК «Минск‑Мир» действующим клиентам дают скидку до 20% при досрочном погашении рассрочки.

Аналитики отмечают, что цены на новостройки, скорее всего, отойдут от максимума позже, чем на вторичке: первичные квартиры традиционно пользуются льготной ипотекой, и девелоперы готовы стимулировать продажи.

В целом же картина для покупателей такова: явного массового снижения цен не предвидится. Стабилизация или незначительный рост зависят от курса валют и условий кредитования – если доллар останется на низком уровне и банки продолжат снижать ставки, возможен умеренный подъем цен; если же условия ухудшатся (доллар подорожает или ипотека увеличится), спрос упадет, и рост цен приостановится. Небольшая коррекция в отдельных сегментах (особенно в «перегретых» однушках и центре) возможна, но массовой распродажи ждать не стоит.

 

Статистика за январь 2026

Январь 2026 года пока показал типичное затишье. По данным НКА, к середине месяца в Минске зарегистрировано лишь ~140 сделок – и ожидается, что по итогам января их будет намного меньше тысячи.

Для сравнения: летом–осенью 2025 г. в среднем совершалось по 1,400–1,500 сделок в месяц. Скорее всего, падение января – не сигнал тренда, а эффект после «круглой даты» Нового года: кто хотел, купил уже в декабре, а оставшиеся сделки отложились на февраль. Реальное оживление спроса, по мнению экспертов рынка, покажут цифры февраля–марта. 

 

Налог на недвижимость в 2026 году

С 1 января 2026 года вступили в силу новые правила налогообложения жилья. Для больших объектов введены повышающие коэффициенты.

Так, квартиры площадью от 150 м² облагаются налогом в 2 раза выше обычного, свыше 250 м² – в 3 раза (аналогично: дома от 200 м² – x2, от 300 м² – x3).

Это означает, что, например, в Минске налог за 100 м² составит 109 руб., а за 180 м² – уже 392 руб., а за 280 м² – 915 руб. (вместо соответствующих 109, 196 и 305 руб. по старым ставкам).

Фактически эти изменения означают, что владельцам просторного жилья придется платить заметно больше, но реальные выплаты по новым ставкам вступят в силу лишь при уплате налога за 2026 год (в 2027 году).

 

Что ждать и что делать

В целом, рынок недвижимости в 2026 году находится в поиске нового баланса между ценами и покупательскими возможностями. Главное ожидание – сохранение плато цен: без мощных внешних шоков бурного снижения или рывка вверх не будет. Среди факторов, на которые стоит ориентироваться: ипотечные ставки (дешёвый кредит = рост спроса), курс валют (проседание доллара облегчает покупки) и предложение жилья.

Похоже, сейчас удачное время для стратегических решений: продавцам стоит фиксировать достигнутые цены и идти на уступки при затягивании сделок, а покупателям – использовать «окно возможностей», внимательно изучив новые акции застройщиков и сравнив все расходы (стоимость ремонта, ставка по кредиту и т.д.).

Хотите продать недвижимость? Разместите объявление на Hommits - это быстро, удобно, бесплатно!

 

 

Немного о Hommits 

Hommits — онлайн платформа для покупки и продажи квартир, домов и другой недвижимости. 

Что можно сделать на Hommits:

• Разместить объявление бесплатно;
• Посмотреть реальные заявки от покупателей;
• Получить персональную подборку подходящих заявок и объектов;
• Прочитать полезные статьи о недвижимости в Беларуси;

Мы верим, что с понятной информацией и нужными инструментами каждая сделка становится немного проще. Команда Hommits желает вам успешных сделок!