Дом в деревне под восстановление: романтика или финансовая дыра?

Сегодня многие молодые жители городов всерьез задумываются о загородной жизни: поближе к природе, подальше от городского шума, за умеренные деньги. Действительно, с конца 2021 года в Беларуси по специальной программе можно приобрести старое жилье за символическую плату (например, за одну базовую величину). Но дело в том, что такие «дома под снос», как их называют на рынке недвижимости, часто находятся в ужасном состоянии – «не годятся даже на дрова». То есть привлекательная цена оборачивается необходимостью вложить десятки тысяч рублей в восстановление.

Впрочем, закон сейчас на стороне желающих строить или ремонтировать жилье на селе. С начала 2022 года для одноэтажного дома в деревне оформление стройки упрощено: не требуется ни проектная документация, ни согласования – достаточно лишь права на землю. Например, указ президента разрешил строить и реконструировать частные дома в сельской местности без получения разрешений и без приемки в эксплуатацию. Кроме того, с декабря 2022 года упрощена процедура подключения коммуникаций: электричество, воду, канализацию и газ на сельский объект смогут подключать напрямую по заявке домовладельца без посредничества стройфирм. Власти рассчитывают, что это снизит время и стоимость подключения к сетям.

Типичные скрытые расходы

Несмотря на послабления в бумажной работе, реальный бюджет на «дом под восстановление» легко выходит за рамки первоначальной цены. Рассмотрим основные статьи затрат:

• Коммуникации. Электричество обычно можно подключить за несколько сотен рублей, если рядом есть столб. Но надо оплатить счетчик, материалы, а также протянуть кабель. Вода – часто ее нет в доме. Придется бурить скважину (средняя стоимость – 2–3 тыс. рублей за 30–50 м бурения) и обустраивать скважину, насос. Канализация – если нет центральной сети, ставят септик или выгребную яму. Даже простейший пластиковый септик может стоить от 500–1000 $, а бетонный – до 1500–2000 $..
• Отопление. В большинстве таких домиков нет центрального газа, придется полагаться на печи или котел. Если старая печь разрушена, выложить новую стоимостью не менее 500–1000 рублей за кирпичи и шамотные плиты – еще одна статья расходов. Кроме того, потребуется топливо (дрова, уголь) и разводка теплоносителя по дому, если решили установить котел.
• Крыша и фундамент. Это зачастую самые критичные узлы. В старом доме крыша нередко гнилая или протекает, поэтому ее приходится переделывать полностью: сносить старую кровлю, стропила, класть новую. Металлочерепица стоит от 25 руб./м², а если нужен сруб под нее, цена вырастает в разы. Фундамент тоже подлежит укреплению – например: на поднятие дома и заливку нового свайно-ростверкового фундамента без заливки стяжки прорабы запросят около $10 000 для дома примерно в 50–60 м².
• Отделка и реставрация. После фундамента и крыши идет внутренняя работа: выравнивание стен, ремонт полов, замена или реставрация окон и дверей, штробление под проводку и трубы.

Восстановление vs покупка

Так что выгоднее - купить дом под снос или строить новый дом? Новое строительство недешевое: стоимость 1 м² под чистовую отделку в Беларуси легко достигает 800–1000 $ и более, а ведь к этим деньгам нужно добавить фундамент и подведенные коммуникации. Тех, кто наивно думает, что «дом под восстановление» – сплошная выгода, ждет сюрприз: слишком часто расходы на восстановление почти равны (или даже превышают) затраты на постройку нового дома аналогичного размера. С одной стороны, вы сохраняете участок и дух старины. С другой – в вашем бюджете нужно закладывать не менее 15–20 тыс. $ на ремонт, и ещё деньги на непредвиденные расходы (штрафы, экспертизы, переделки).

Кроме того, стоит понимать юридические нюансы: например, дома рядом с областными центрами могут потребовать дополнительные документы. Так что выбор между покупкой «дом под снос» и готовым домом – серьезный, и часто экономически выгоднее рассматривать дома в состоянии «жилой дачи», когда часть коммуникаций уже подведена.

Практические советы будущему владельцу

1. Проверяйте коммуникации заранее. На месте оцените доступность электросети, водопровода и дорог. Если нужно платить строителям «за подключение», уточните суммы.
2. Осматривайте фундамент и крышу. Смотрите, насколько дом осел, нет ли трещин. Если фундамент подгнил, учтите расходы на поднятие дома и заливку нового – а это десятки тысяч рублей. Проверьте крышу: возможно, потребуется полная замена стропил и кровли.
3. Учтите отопление и утепление. Решите, как будете отапливать дом (печь, котел, электроконвекторы) и где брать топливо.
4. Составьте смету и добавьте запас. Сравните предварительную сумму по каждой статье (материалы, работа, непредвиденные расходы) со стоимостью аналогичного нового строительства. Часто восстановление старого дома в Беларуси оказывается дорогостоящим мероприятием, если дом изначально не был хотя бы на 80% годен.

Используйте платформу недвижимости Hommits: просмотрите объявления на продажу на нашем сайте и разместите заявку на покупку с указанием параметров желаемого объекта. Так вы получите подходящие предложения от собственников недвижимости

Немного о Hommits 

Hommits — онлайн платформа для покупки, продажи и долгосрочной аренды квартир, домов и другой недвижимости без посредников. 

Что можно сделать на Hommits:

• Разместить объявление бесплатно;
• Посмотреть реальные заявки от арендаторов и покупателей;
• Получить персональную подборку подходящих заявок и объектов;
• Прочитать полезные статьи о недвижимости в Беларуси;

Мы верим, что с понятной информацией и нужными инструментами каждая сделка становится немного проще. Команда Hommits желает вам успешных сделок!