Продажа квартиры с обременением: какие обременения бывают, как их снять и продать без рисков?

Мари Аскарова

авг. 05, 2025

Продажа квартиры с обременением: какие обременения бывают, как их снять и продать без рисков?

Продать квартиру, обремененную ипотекой, арестом или правами третьих лиц — задача не из легких. Кажется, что с такими «отягощениями» объект никогда не найдет своего покупателя. На самом деле, продажа недвижимости с обременениями возможна, однако она имеет свои нюансы, о которых мы рассказываем в этой статье

Начать продажу квартиры с обременением — значит столкнуться с множеством вопросов и опасений. Какое обременение на моей недвижимости? Как его снять? Можно ли продать квартиру с ипотекой?

С этими и другими проблемами сталкиваются многие продавцы. Команда экспертов Hommits рассказывает о нюансах продажи недвижимости в материалах серии Тонкости продажи недвижимости

Что такое обременение и какие его виды бывают

Обременение — это ограничение права собственника на распоряжение своим имуществом. Если у вашей квартиры есть обременение, вы не можете свободно ее продавать, дарить или обменивать. Зато можете, например, зарегистрировать в ней кого-то или сдать в аренду. В разных ситуациях ограничения могут быть полными или частичными.

Чаще всего обременение прав на недвижимое имущество возникает по инициативе государственных органов, банков или частных лиц. Давайте рассмотрим наиболее распространенные виды обременений, с которыми вы можете столкнуться при продаже квартиры с обременением.

1. Ипотека

Это самый распространенный вид обременения. Квартира, купленная в кредит, находится в залоге у банка, пока вы полностью не погасите долг. До тех пор вы не можете продать ее без согласия кредитора.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — распространенная практика. На данный момент существует несколько законных альтернатив, как продать квартиру с ипотекой в Беларуси:

1.1) Погашение ипотеки до сделки и снятие обременения:

Получаете справку из банка о полной выплате долга.
Обращаетесь в агентство по госрегистрации с заявлением о снятии обременения по ипотеке
После внесения изменений в ЕГРН, можно оформлять продажу как с обычной квартирой.

1.2) Продажа с участием банка (с согласия залогодержателя)

Вы подаёте в банк заявление о намерении продать квартиру.
Покупатель вносит сумму (или её часть) сразу в банк на погашение остатка по ипотеке.
Банк выдает разрешение на сделку.
После погашения остатка банк снимает обременение, и право собственности переходит покупателю.

1.3) Перевод ипотеки на покупателя

Покупатель проходит перепроверку в банке (как бы заново берёт ипотеку).
Банк одобряет перевод и оформляет договор переуступки.
Обременение сохраняется, но уже на нового собственника.

2. Залог

Вы взяли кредит под залог недвижимости, и теперь ваша квартира выступает обеспечением возврата долга. Это очень похоже на обременение по ипотеке, но может быть как у банка, так и у частного лица.

3. Арест

Этот вид обременения накладывает суд или следователь. Чаще всего это происходит из-за судебных споров, долгов, неуплаченных штрафов или уголовных дел. В таком случае продать квартиру с обременением невозможно.

4. Права третьих лиц

Это могут быть, например, права несовершеннолетних детей, которые прописаны в квартире и имеют право на долю, или пожизненное право проживания. Такое обременение может возникнуть, если вы получили квартиру в наследство с условием, что кто-то будет в ней жить до конца жизни.

5. Аренда

Если квартира сдается в долгосрочную аренду (например, на срок от года), то досрочно расторгнуть договор и продать ее может быть сложно.

6. Незаконная перепланировка

Если вы сделали перепланировку без согласования с государственными органами, это тоже может считаться обременением. В этом случае вы должны узаконить все изменения, прежде чем продавать квартиру.

Тип обременения	Можно ли продавать	Что нужно сделать, чтобы снять обременение
Ипотека, Залог	Да, с согласия банка, залогодержателя	Полностью погасить задолженность, получить справку от кредитора и обратиться в БРТИ для снятия обременения.
Арест	Нет	Устранить причину наложения ареста (например, погасить долг, выплатить штраф) и получить судебное решение или постановление об отмене ареста.
Права третьих лиц	Да, с согласия покупателя	В некоторых случаях снять обременение невозможно. Если это право проживания, оно остается за человеком. Если это право несовершеннолетнего, нужно дождаться его совершеннолетия или предоставить ему равноценную долю в другом жилье.
Незаконная перепланировка	Нет, без устранения	Узаконить перепланировку через местные органы исполнительной власти, получив новое техническое заключение и технический паспорт.

Как узнать об обременении на недвижимость

Прежде чем продать с обременением квартиру, нужно убедиться, что вы знаете о всех ограничениях. Для этого достаточно заказать выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). В ней будет указано, есть ли на квартире обременение прав на недвижимое имущество и какое именно.

Итак, вы выяснили, что ваша квартира находится под обременением. Что дальше? Не стоит отчаиваться! Следуйте нашей инструкции, и вы сможете успешно завершить сделку.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Это самый популярный сценарий. Чаще всего сделка выглядит так:

1) Поиск покупателя. При размещении объявления обязательно укажите о существующем ограничении - так вам не придется тратить время на коммуникацию с покупателями, которые не готовы к сделке с обременениями.

2) Получение согласия банка. Вы приходите в свой банк и сообщаете, что нашли покупателя. Банк должен дать согласие на сделку.
3) Заключение предварительного договора. Вы подписываете договор с покупателем, где прописываете, как будет погашаться долг.
4) Погашение долга. Покупатель вносит аванс, которого будет достаточно для закрытия кредита. Или же вы с покупателем договариваетесь, что вы гасите обременение за счет собственных средств.
5) Снятие обременения. После полного погашения долга банк выдает справку, которая подтверждает, что обременение после ипотеки снято. С этой справкой нужно обратиться в БРТИ для внесения изменений в регистрационную книгу.
6) Основной договор. После снятия обременения с квартиры можно заключать основной договор купли-продажи и передавать квартиру новому владельцу.

Продажа квартиры с другими видами обременений

Арест. Как мы уже говорили, продать недвижимость с обременениями в виде ареста невозможно. Единственный путь — снять обременение. Для этого нужно устранить причину, по которой был наложен арест. Например, погасить долг, выплатить штраф и т.д.
Права третьих лиц. В этом случае сделка с обременением возможна, но покупатель должен быть согласен принять квартиру с таким условием. Часто это влечет за собой снижение цены.
Незаконная перепланировка. Узаконьте все изменения. Это можно сделать через местные органы исполнительной власти, получив новое техническое заключение и технический паспорт.

Чек-лист для продавца

Определите тип обременения. Узнайте, что именно мешает вам свободно распоряжаться квартирой.

Оцените стоимость снятия обременения. Если это долг, посчитайте, сколько вам нужно, чтобы его погасить.

Примите решение, как будете действовать. Будете снимать обременение самостоятельно или найдете покупателя, который согласится пойти на такой вариант.

Соберите необходимые документы. Это выписка из ЕГРНИ, справки из банка или других органов.

Разместите объявление. Обязательно укажите в объявлении, что квартира с обременением. Так вы сэкономите время и себе, и потенциальным покупателям.

Используйте платформу Hommits для быстрой и удобной публикации вашего объекта 👇