Продажа неликвидного дома: как быстро продать дом в плохом состоянии

Мари Аскарова

окт. 13, 2025

Продажа неликвидного дома: как быстро продать дом в плохом состоянии

На рынке недвижимости не все объекты одинаково востребованы. Некоторые дома, несмотря на потенциал, пылятся в объявлениях месяцами. Неликвидный дом — это тот, на который спрос низок из-за объективных факторов: от физического износа до юридических нюансов. По данным Hommits, такие свойства могут снижать цену на 20–30%, но с правильным подходом их можно преодолеть.

Какой дом считается неликвидным?

Чтобы понять суть проблемы, разберем ключевые признаки неликвидности. Во-первых, плохое техническое состояние: трещины в стенах, протекающая крыша или отсутствие ремонта делают дом менее привлекательным. Например, продажа дома без ремонта требует акцента на его сильных сторонах, таких как большой участок или удобная планировка. Во-вторых, расположение играет роль — дома в отдаленных районах с слабой инфраструктурой (без школ, магазинов или транспорта) реже находят покупателей. Продажа дома в плохом районе возможна, если подчеркнуть перспективы развития территории или низкую стоимость как инвестицию.

Юридические аспекты добавляют сложности. В Беларуси продажа дома с долгами по коммуналке не запрещена — долг остается за продавцом, а новый владелец получает чистый объект. Однако крупные задолженности могут отпугнуть, поэтому рекомендуется погасить их заранее или учесть в цене.

Аналогично, продажа дома с прописанными людьми допустима, но требует письменного согласия зарегистрированных (если они совершеннолетние) или их выписки до сделки. Без этого нотариус может отказать в регистрации.

Что касается неузаконенной перепланировки, закон позволяет такую продажу, но покупатель вправе оспорить сделку в суде, если изменения не отражены в договоре. Лучше узаконить их через исполком, чтобы избежать снижения цены на 10–15%.

Наконец, продажа дома с аварийным состоянием часто идет через аукционы или как объект под снос — в Минске и областных центрах без аукциона не обойтись, а в сельской местности возможны прямые сделки за символическую сумму.

Что делать, чтобы продать неликвидный объект?

Сначала оцените объект: воспользуйтесь профессиональной оценкой стоимости недвижимости, чтобы установить реалистичную цену — завышенная отпугивает 80% потенциальных клиентов.

Если дом в плохом состоянии и ремонта не планируете, сосредоточьтесь на сильных сторонах: просторные комнаты, большой участок или возможность перестроить под себя. Проводите показы днем, когда свет подчеркивает плюсы, приберите внутри, чтобы не отпугивать, и честно скажите, что цена ниже рыночной — это шанс для покупателя сэкономить. А если есть аварийные моменты, лучше сразу упомянуть их в описании: скрытые проблемы потом всплывут и могут сорвать всю сделку.

Подготовьте все бумаги заранее — паспорт, свидетельство о праве собственности, технический паспорт и прочее, — и разберитесь с юридическими заминками: выпишите прописанных жильцов, закройте долги.

Когда все готово, начинайте активно предлагать дом: составьте привлекательное объявление с фото и деталями, будьте открыты про район — даже если он не самый удобный, отметьте, что рядом лес или река, или коммуналка обходится недорого. Если висят долги, предложите покупателю скидку за их погашение или поищите тех, кто инвестирует в такие "сложные" варианты, видя в них потенциал для дальнейшей прибыли.