Как продать неликвидный дом в Беларуси?

Мари Аскарова

окт. 21, 2025

На рынке недвижимости не все объекты одинаково востребованы. Некоторые дома, несмотря на потенциал, пылятся в объявлениях месяцами. Неликвидный дом — это тот, на который спрос низок из-за объективных факторов: от физического износа до юридических нюансов. По данным Hommits, такие свойства могут снижать цену на 20–30%.

Чтобы понять суть проблемы, разберем ключевые признаки неликвидности.

Во-первых, плохое техническое состояние: трещины в стенах, протекающая крыша или отсутствие ремонта делают дом менее привлекательным. Например, продажа дома без ремонта требует акцента на его сильных сторонах, таких как большой участок или удобная планировка.

Во-вторых, расположение играет роль — дома в отдаленных районах с слабой инфраструктурой (без школ, магазинов или транспорта) реже находят покупателей. Продажа дома в плохом районе возможна, если подчеркнуть перспективы развития территории или низкую стоимость как инвестицию.

Юридические аспекты добавляют сложности. В Беларуси продажа дома с долгами по коммуналке не запрещена — долг остается за продавцом, а новый владелец получает чистый объект. Однако крупные задолженности могут отпугнуть, поэтому рекомендуется погасить их заранее или учесть в цене.

Аналогично, продажа дома с прописанными людьми допустима, но требует письменного согласия зарегистрированных (если они совершеннолетние) или их выписки до сделки. С изменениями в Жилищном кодексе 2025 года новые владельцы получают возможность выселить бывших жильцов через суд, но для несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки.

Что касается неузаконенной перепланировки, закон позволяет такую продажу, но покупатель вправе оспорить сделку в суде, если изменения не отражены в договоре. Лучше узаконить их через местный исполком заранее, чтобы избежать снижения цены на 10–15% или отказа в регистрации сделки — это процесс занимает 1-2 месяца и требует проекта и акта приемки.

Наконец, продажа дома с аварийным состоянием часто идет через аукционы или как объект под снос — в Минске и областных центрах без аукциона не обойтись, а в сельской местности возможны прямые сделки за символическую сумму, такую как одна базовая величина, если дом признан пустующим.

Сначала оцените объект: воспользуйтесь профессиональной оценкой стоимости недвижимости, чтобы установить реалистичную цену — завышенная отпугивает 80% потенциальных клиентов.

Для привлечения инвесторов добавьте в объявление расчеты затрат на ремонт и фокусируйтесь на потенциале объекта. Проводите просмотры с акцентом на плюсы, будьте честны о минусах — это строит доверие.

Для домов в неудачном районе изучите перспективы (например, вы можете посмотреть генплан на сайте исполкома) и подчеркните плюсы, это могут быть низкие коммунальные платежи или экология.

Если неликвидность возникает из-за юридических вопросов, разберите их шаг за шагом. Для долгов по ЖКХ получите справку о сумме и либо погасите их перед сделкой для повышения доверия, либо предложите скидку покупателю. С прописанными людьми организуйте выписку через "Одно окно" в исполкоме, если они согласны; иначе обратитесь в суд для принудительной выписки. Для неузаконенной перепланировки подайте в исполком заявление с проектом и фото, чтобы получить одобрение и обновить техпаспорт. Если дом аварийный, внесите его в реестр пустующих на сайте государственного комитета по имуществу для продажи за базовую величину: в городах через аукцион, в деревнях — напрямую с исполкомом, с возможными условиями по ремонту.

В любом случае подготовьте документы заранее: паспорт, свидетельство о собственности, техпаспорт, выписка ЕГРН.

Разместите объявление о продаже дома на Hommits - это быстро, удобно и бесплатно!