Продажа квартиры, дома в рассрочку: как продавцу обезопасить себя?

Покупатель просит о продаже квартиры, дома в рассрочку, первая реакция владельца недвижимости — страх. Отдать ключи сегодня, а деньги получить «когда-нибудь»? 

Давайте разберемся, продают ли квартиры в рассрочку частные лица, как это работает по закону и, главное, как продавцу защитить себя со всех сторон: от колебания курса валют до расторжения договора купли-продажи. 

 

Законна ли рассрочка между частными лицами?

В Гражданском кодекс Республики Беларусь предусмотрена возможность продажи любого «товара» (в том числе недвижимости) с оплатой в рассрочку. При этом договор купли-продажи должен чётко содержать цену, график платежей, суммы, сроки — иначе сделка на рассрочке может быть признана недействительной. До тех пор, пока покупатель полностью не выплатил оговоренную сумму, право собственности может оставаться за продавцом — это ваша главная страховка. 

 

Хотите продать квартиру, дом или другую недвижимость? Разместите объявление на Hommits - это удобно, надежно и бесплатно!

 

На что стоит обратить внимание при продаже недвижимости в рассрочку?

Как не потерять на курсовых разницах?

В белорусских реалиях это первый вопрос, который волнует продавца. Поскольку рассрочка может длиться месяцами или годами, фиксировать цену в рублях рискованно. 

Как действовать грамотно: Законодательство позволяет привязать стоимость объекта к иностранной валюте. В договоре цена указывается в белорусских рублях, но с оговоркой: «эквивалентно сумме Х долларов США».

На практике это означает, что каждый платеж покупатель совершает в рублях, но сумма пересчитывается по курсу Нацбанка (или иному договорному курсу) прямо в день оплаты. Так вы сохраняете реальную стоимость своей недвижимости независимо от экономической ситуации.

 

Риск неплатежей: что делать, если покупатель перестал платить?

Гражданский кодекс дает вам право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры, если очередной платеж просрочен. Однако здесь есть важный нюанс: это правило работает безупречно, если покупатель выплатил менее 50% от стоимости жилья. Если выплачено больше — суд может отказать в возврате квартиры. 

Совет: Чтобы не попасть в эту ловушку, устанавливайте первоначальный взнос ниже 50% либо прописывайте в договоре жесткие штрафные санкции (пеню) за каждый день просрочки. Просрочка должна быть экономически невыгодной для покупателя.

 

Ремонт только после полного расчета

Представьте, что покупатель на радостях начал капитальный ремонт: снес перегородки, снял полы. А потом сделка сорвалась. Вам возвращают квартиру в состоянии «разрухи», требующей огромных вложений. 

Включите в договор четкий пункт о запрете на любые неотделимые улучшения (перепланировку, капитальный ремонт) без вашего письменного согласия. Если это условие нарушается, а договор расторгается, вы сохраняете право требовать компенсацию за приведение жилья в первоначальный вид.

Если покупатель планирует долго жить в квартире, выплачивая рассрочку, и ему необходим ремонт (например, для нужд семьи), разрешите проводить косметические и отделимые улучшения (замена обоев, напольного покрытия), которые не влияют на конструкцию и не требуют регистрации.

 

Контроль над пропиской

Выселение людей, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети, — сложная юридическая процедура. Вам точно не нужно, чтобы в квартире были зарегистрированы посторонние до того, как вы получите все деньги. Самый надежный инструмент: Оформляйте сделку с сохранением права собственности за продавцом. Это значит, что покупатель живет в квартире, пользуется ею, но юридически хозяином остаетесь вы до момента последнего платежа. Пока право собственности у вас, никто не сможет зарегистрироваться в квартире без вашего личного заявления.

 

Оплата коммунальных платежей

В договоре следует четко прописать, что обязанность по оплате всех жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг (включая счета за капитальный ремонт) переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи (то есть, с момента фактической передачи ключей и заселения).

Это стандартная и справедливая практика, которая гарантирует, что оплату производит та сторона, которая непосредственно пользуется услугами. Вы, как продавец, защищаете себя от долгов, а покупатель берет на себя расходы, связанные с его проживанием.

 

Как правильно оформить договор при рассрочке — пошагово

1. Обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Это поможет избежать типичных ошибок, недочётов, юридических ловушек.
2. В договоре купли-продажи обязательно пропишите: полную цену недвижимости, сумму первоначального взноса, график платежей, сроки, последствия просрочек, механизм возврата, в том числе — если покупатель нарушит условия.
3. Определите: когда переходит право собственности. Лучше — передача после полной оплаты.
4. Пропишите условия, касающиеся проживания, ремонта, прописки, перепланировки, распоряжения недвижимостью.
5. Документируйте каждый платеж: лучше — банковским переводом, либо с расписками, обязательно фиксируйте все поступления.
6. По возможности — потребуйте гарантий: задаток, залог, поручителей, штраф за нарушение, неустойку.

Заложите механизм выхода: что происходит при просрочке, неуплате, расторжении — как возвращается квартира, как возвращаются уже внесённые суммы, какие санкции.

Если вы правильно подходите к сделке, рассрочка может стать удачным инструментом: она расширяет круг потенциальных покупателей, повышает шансы продать, особенно когда рынок «тихий». При грамотном оформлении — договор, гарантии, защита — вы снижаете риски до разумных.

Немного о Hommits 

Hommits — онлайн платформа для покупки и продажи квартир, домов и другой недвижимости. 

Что можно сделать на Hommits:

• Разместить объявление бесплатно;
• Посмотреть реальные заявки от покупателей;
• Получить персональную подборку подходящих заявок и объектов;
• Прочитать полезные статьи о недвижимости в Беларуси;

Мы верим, что с понятной информацией и нужными инструментами каждая сделка становится немного проще. Команда Hommits желает вам успешных сделок!