Продажа дарственной квартиры - что важно знать до и после сделки?

Дарственная квартира – это жильё, переданное новому владельцу на безвозмездной основе. В Беларуси договор дарения подписывается у нотариуса и сразу передаёт квартиру одаряемому (часто – родственнику).

После регистрации дарения квартира сразу становится собственностью нового владельца – он может распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, если даритель не сохранил за собой никаких условий, одаряемый вправе продавать квартиру сразу же после оформления дарения. Закон не требует ждать какое-либо время: можно и подарить, и продать жилплощадь.

Важно, что стандартная процедура купли-продажи при этом не меняется: оформляется обычный договор между новым владельцем (одариваемым) и покупателем.

Если же даритель сохранил за собой право пользования или распоряжения квартирой, продать её без его согласия нельзя – понадобится либо письменное разрешение дарителя.  При этом, если квартира была в совместной собственности (например, супруга), для дарения и последующей продажи требуется согласие всех владельцев.

Чтобы избежать проблем, нужно заранее убедиться, что у дарителя и одаряемого нет препятствий для дарения (например, некоторые сотрудники соцучреждений не могут получать подарки от подопечных, а недееспособные лица – быть дарителями).

Продаете недвижимость? Разместите объявление на Hommits - это удобно, надежно, бесплатно!

Оформление дарственной на квартиру

Для дарения квартиры готовят стандартный пакет бумаг. Необходимые документы обычно включают: паспорт дарителя и одаряемого, копию лицевого счёта квартиры, выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности).

Если в квартире зарегистрированы другие лица (например, несовершеннолетние дети или взрослые), нужно их нотариальное согласие. Аналогично, если квартира приобретена в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение.

Процедура дарения проходит через нотариуса и государственную регистрацию. Последовательность действий обычно такая: даритель и одаряемый лично приходят в нотариальную контору, подписывают договор дарения. При этом можно указать условия передачи: например, во избежание ошибок иногда прописывают, что право собственности переходит не мгновенно, а через несколько месяцев после регистрации (но это не обязательно). Если одаряемый по каким-то причинам отказывается от дара, он должен написать нотариальный отказ; тогда договор считается недействительным.

После подписи у нотариуса договор передаётся в регистрирующий орган (БТИ). Нотариус ставит отметку об удостоверении, а регистратор вносит переход права в ЕГРН. Обычно это происходит в течение нескольких дней.

Важно: все этапы обязательны. Если пропустить регистрацию у нотариуса или регистратора, договор дарения не будет иметь юридической силы. При оформлении дарения не взимают плату с одаряемого за отчуждение имущества – договор дарения безвозмезден по закону.

Налоги при дарении и при продаже дарственной квартиры

Налоги при дарении:

Дарение между близкими родственниками в Беларуси не облагается подоходным налогом. К близким относятся родители, супруги, дети, родные братья и сёстры, бабушки и внуки, а также опекуны и подопечные. В этих случаях налог платить не нужно, и у дарителя нет прибыли, чтобы её облагать.

Если же квартиру дарит или получает неродственник (стороннее лицо), то одаряемый должен будет заплатить 13% от оценочной стоимости квартиры как доход. При оформлении договора дарения в государственном регистрирующем органе одаряемый обычно заранее заказывает оценку квартиры, чтобы рассчитать сумму налога.

С 2023–2025 годов в Налоговый кодекс внесены особые нормы: существует годовой лимит налогово-необлагаемых подарков от «неблизких» лиц. На 2024 год эта сумма составляла 10 431 BYN, на 2025 год поднята до 11 516 BYN. Если за год суммарная стоимость подарков от неродственников превысит этот порог, придётся подать декларацию и уплатить 13% только с суммы превышения. Подарки от родственников в таких лимитах не учитываются.

Налоги при продаже дарственного объекта:

Продажа подаренной квартиры признаётся обычной сделкой отчуждения недвижимости. Налоговые правила при этом такие же, как для любой продажи: первая сделка в течение пяти лет после приобретения жилья обычно не облагается НДФЛ. Поэтому если вы продаёте квартиру впервые (и в прошлые 5 лет не продавали другую недвижимость) – налог не платится.

13%-й подоходный налог придётся уплатить только в следующих случаях:

• Повторная продажа: если это уже вторая продажа квартиры (или более) за последние 5 лет, то с полученного дохода платят налог.
• Продавец-нерезидент: если сам продавец не является налоговым резидентом Беларуси, налог взимается независимо от количества сделок.

Немного о Hommits 

Hommits — онлайн платформа для покупки и продажи квартир, домов и другой недвижимости. 

Что можно сделать на Hommits:

• Разместить объявление бесплатно;
• Посмотреть реальные заявки от покупателей;
• Получить персональную подборку подходящих заявок и объектов;
• Прочитать полезные статьи о недвижимости в Беларуси;

Мы верим, что с понятной информацией и нужными инструментами каждая сделка становится немного проще. Команда Hommits желает вам успешных сделок!