Цены на аренду и новые налоги 2026: что ждет рынок аренды недвижимости в Беларуси

Мари Аскарова

февр. 02, 2026

Цены на аренду и новые налоги 2026: что ждет рынок аренды недвижимости в Беларуси

В предыдущей статье мы подробно разбирали итоги аренды жилья в Минске за 2025 год. Как отмечается, средняя стоимость аренды в столице приближалась к $630 в месяц (среди разных классов и характеристик жилья).

В этой статье рассмотрим, как будут меняться цены на аренду в 2026 году и какие изменения в налогах ждут арендодателей. Мы собрали мнения экспертов и реальную статистику начала года, чтобы оценить, чего ждать рынку долгосрочной аренды в Беларуси.

Основные тренды и прогнозы на 2026 год

Согласно прогнозам аналитиков, в 2026 году арендные ставки продолжат расти, но гораздо более умеренными темпами, чем в 2025-м. При условии стабильной экономики и курса валюты эксперты ожидают прирост средних цен за год примерно на 4–6% для 1–2-комнатных квартир и 1–3% для 3-комнатных. Более крупные 4-комнатные квартиры (особенно в новостройках) могут подорожать на 2–4%, тогда как в старом жилом фонде их стоимость может и снизиться.

Комнатность	Прогноз стоимости аренды
1-2 комнатные	ожидается общий рост цены на 4–6% год к году
3-комнатные	прогнозируемый рост небольшой, в пределах 1–3%
4-комнатные	новостройки могут подорожать на 2–4%, а жильё старого фонда чуть подешеветь

Причины умеренного роста просты. С одной стороны, доступность ипотечных кредитов остаётся высокой, и многие арендаторы могут предпочесть покупку собственного жилья. С другой стороны, на рынке появится ещё больше предложений – новые дома и «свежие» квартиры – что усилит конкуренцию среди арендодателей и заставит их сдерживать цены.

Хотите сдать квартиру в аренду без посредников? Разместите объявление на Hommits - это быстро, надежно, бесплатно!

Что происходит в Минске с арендой?

Минск традиционно остаётся центром притяжения: здесь спрос на долгосрочную аренду всегда высок, поэтому и базовые цены выше, чем в регионах. На начало 2026 года эксперты оценивают средний диапазон цен так: 1-комнатная квартира — от $400, 2-комнатная — от $500–550, а 3-комнатная — примерно от $600 в месяц.

Как отмечают специалисты, за последний год произошёл чёткий поворот в сторону комфорта и новостроек – старые «бабушатники» выбирают всё реже. К слову, бюджетные варианты в устаревшем фонде (без ремонта и вдали от центра) можно найти еще в районе $320-350.

Декабрь–январь традиционно неактивный сезон для аренды, поэтому в начале 2026-го резких скачков цен не ожидается. Эксперты сходятся во мнении, что при прочих равных (стабильной экономической ситуации и отсутствии резких колебаний курса) цены останутся на высоком уровне и могут немного вырасти к лету, когда начнётся активный сезон. Снижения ставок они считают маловероятным без значительного падения спроса.

Ситуация в областных центрах

В областных центрах Беларуси спрос на аренду жилья также остаётся устойчиво высоким, но ценовой рост здесь обычно менее интенсивен, чем в Минске. Арендные ставки в крупных городах (Брест, Гомель, Витебск, Гродно, Могилёв и другие) традиционно на 15–30% ниже столичных. К примеру, если обычная двухкомнатная квартира в Минске стоит в среднем $500–650, то в областных центрах её аренда редко превышает $450.

В Бресте, например, однокомнатные квартиры можно найти в районе $220 в месяц, хотя есть и варианты подороже — от $300 и выше. Тем не менрее, это примерно в два раза дешевле, чем средний нижний ценовой порог в Минске. Аналогичная разница сохраняется и для двух- и трёхкомнатных квартир. Учитывая эти особенности, мы прогнозируем, что в регионах цены на аренду будут расти примерно так же в процентах, как и в столице, но в абсолютных величинах останутся ниже.

Как изменится налог на сдачу жилья?

С февраля 2026 года введены новые фиксированные ставки подоходного налога для физических лиц, сдающих жилье в аренду.

В Минске 53 рубля подоходного налога платится за каждую сдаваемую комнату.
В областных центрах и Минском районе ставка чуть ниже — 49 рублей за комнату.
Для крупных городов (Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь) — 33 рубля
Для всех остальных населённых пунктов — 20 рублей за комнату.

Итоги января: как начался 2026 год?

Оценим, как сложился первый месяц 2026 года. Как уже было сказано, спрос на аренду в зимние месяцы обычно падает, и заметных изменений цен в январе не произошло.

Средние ставки в Минске действительно сохраняют высокий уровень: $400–420 за однушку, $560–600 за двушку, $700–800 за трёшку. Это укладывается в наши прогнозы умеренного роста.

Тем не менее дефицита вариантов на рынке не наблюдается — наоборот, предложение растёт благодаря новостройкам. Всё это в целом соответствует ожиданиям: рынок аренды в 2026 году остаётся сбалансированным, без резких скачков, а значительных отклонений от прогнозной динамики пока нет.

Что ждет рынок аренды в 2026 году? В целом арендные цены продолжат плавно расти, особенно на благоустроенные квартиры в популярных районах. Дешёвые «бабушатники» с устаревшим ремонтом, наоборот, будут терять привлекательность. Конкуренция между арендодателями, возможно, приведет их к тому, чтобы быть более гибкими в ценообразовании. Следите за обновлениями рынка и планируйте бюджет с учетом новых налоговых ставок.