Выселение арендатора по закону РБ: алгоритм действий собственника

Мари Аскарова

мар. 17, 2026

Выселение арендатора по закону РБ: алгоритм действий собственника

Сдавать квартиру в долгосрочную аренду — это стабильный доход, но иногда арендатор перестает платить, нарушает тишину или портит имущество. Если он отказывается съезжать добровольно, собственнику приходится действовать строго по закону. Самостоятельные меры (например, смена замков) чреваты штрафами и встречным иском.

В этой статье разберем актуальный порядок выселения арендатора, чтобы вы могли защитить свои права быстро и без лишних рисков.

Когда собственник имеет право требовать выселения?

Согласно законодательству, договор аренды может быть расторгнут через суд, если арендатор грубо нарушает договорные обязательства или законодательство. К типичным основаниям выселения относятся:

Неуплата арендной платы. Задержка оплаты два раза подряд – независимое основание для разрыва договора
Использование жилья не по назначению. Например, несанкционированное ведение хозяйственной деятельности или содержание большого количества животных.
Отказ освободить помещение после окончания срока аренды. Даже при отсутствии явных нарушений, нежелание съехать по окончании срока даёт право требовать расторжения.
Порча имущества или нарушение правил проживания. Серьёзное повреждение квартиры, частые конфликты с соседями, систематическое нарушение правил внутреннего распорядка.
Препятствование проверкам и ремонту. Отказ впустить собственника, слесаря или электрика для осмотра/ремонта считается нарушением условий найма.

Все эти основания должны быть документально подтверждены (договор, платежные документы, акты осмотра, жалобы соседей и т.д.) до обращения в суд. Подчеркнём, что только наличие веских доказательств позволят суду удовлетворить иск о выселении.

Если срок договора истек, а человек не съехал, договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. Но это не значит, что вы бессильны — достаточно направить уведомление и, при необходимости, обратиться в суд.

Пошаговый алгоритм: что делать собственнику

Шаг 1. Письменное предупреждение арендатора

Первым этапом считается досудебное урегулирование конфликта – направьте арендатору официальное письменное предупреждение. Без него суд, как правило, откажет в иске, даже если нарушения доказаны.

В тексте предупреждения укажите:

полные данные сторон и реквизиты договора (номер, дату заключения, адрес квартиры);
конкретное описание нарушения (например, «арендатор не уплатил аренду за два месяца», «жилец использует помещение не по назначению» и т.д.)
требование устранить нарушение или освободить помещение;
разумный срок на исполнение (обычно 10–15 календарных дней) и предупреждение о судебном иске в случае неисполнения обязательств

Уведомление должно быть вручено арендатору под роспись или отправлено заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в договоре.

Даже если жилец отказывается получать корреспонденцию, зафиксируйте попытку вручения (например, опись вложения) – суд посчитает, что сообщение доставлено и получено.

Таким образом вы задокументируете факт предупреждения и дадите арендатору шанс добровольно выполнить требования (что суд воспримет благосклонно)

Шаг 2. Обращение в суд

Если письменное предупреждение не привело к результату, следующим шагом является судебное разбирательство.

Подготовьте иск «о расторжении договора аренды (найма) жилого помещения и освобождении квартиры». В иске подробно изложите, какие именно условия договора нарушены и какие требования выдвигаете (например, уплата задолженности и освобождение квартиры). К исковому заявлению приложите копию договора, копии предупреждения и другие доказательства (квитанции, акты, переписку и т.д.).

Иск подаётся в суд по месту нахождения недвижимости (обычно это суд по экономическим спорам или местный суд). Цель – получить решение о досрочном расторжении договора и освобождении помещения. Суд проведёт заседание с участием обеих сторон (или в отсутствие ответчика) и вынесет решение.

Шаг 3. Исполнительное производство

В случае удовлетворения иска суд официально расторгает договор аренды. По Гражданскому кодексу арендатор обязан освободить жилое помещение в течение трёх дней (если иное не установлено договором) после вступления решения в силу. Если наниматель этого не делает, необходимо перейти к этапу исполнения решения.

Оформите исполнительный лист и передайте его в службу судебных исполнителей. Именно судебные исполнители, а не собственник, имеют право принудительно выселять жильца. Исполнитель, действуя согласно Закону «Об исполнительном производстве», самостоятельно организует фактическое выселение (например, обеспечивает вскрытие жилья и вынос вещей должника). Закон предусматривает, что при выселении нанимателя по суду ему не предоставляется другое жилое помещение.

На стадии исполнительного производства собственнику полезно координировать свои действия с исполнителями и по необходимости привлекать юриста: иногда должник чинит препятствия, подаёт жалобы на действия приставов, и в таких случаях грамотное сопровождение процесса ускорит исполнение решения. Важно фиксировать все расходы и убытки (например, повреждения имущества), чтобы при необходимости взыскать их дополнительно.

Что нельзя делать собственнику?

Ни в коем случае не пытайтесь выселить жильца самостоятельно – это незаконно. Нельзя менять замки, отключать электричество или воду, выбрасывать вещи арендатора или применять любые принудительные меры без решения суда.

Помните: соблюдение формального порядка обеспечивает законность процесса и не даёт жильцу оснований оспорить ваши действия.

Полезные советы собственнику

Соблюдайте формальности. Каждое действие – письменное предупреждение, подача иска, передача документов – должно быть оформлено по правилам. Любые ошибки могут затянуть процесс или стать поводом для отказа суда.
Консультируйтесь с юристом. Даже если ситуация кажется простой, профессиональная поддержка на ранних этапах часто экономит время и деньги. Опытные юристы помогут правильно сформулировать иск и подготовить доказательства, а при необходимости – проконтролировать исполнительное производство.
Фиксируйте всё. Сохраняйте копии договоров, уведомлений, платежных документов и переписки с арендатором. Фотографируйте повреждения или противозаконные переделки жилья. Это позволит арендодателю доказать нарушения и обосновать сумму ущерба, подлежащего возмещению.
Действуйте быстро. Чем раньше вы начнёте процедуру (например, направите предупреждение при первых нарушениях), тем быстрее завершится процесс и минимальнее риск дополнительных потерь.

При соблюдении всех этапов вы действуете профессионально и по закону – это укрепляет вашу правовую позицию и часто побуждает арендатора решить проблему мирно (например, добровольно выехать после получения предупреждения). Если же доходит до суда, наличие правильной документации показывает суду вашу добросовестность и стремление уладить спор вне суда.

Разумеется, закон регулирует только сам процесс выселения. А чтобы избежать подобных ситуаций в будущем и найти надёжных арендаторов, воспользуйтесь возможностями нашего сайта: разместите объявление о сдаче жилья и просматривайте подходящие заявки от реальных арендаторов.