Покупка квартиры на этапе котлована: как проверить застройщика?

Покупка квартиры на этапе котлована (когда возведены только фундамент или первые этажи) обычно привлекательна низкой ценой, но сопряжена с серьезными рисками.

Проекты долевого строительства в Беларуси регулируются специальным законодательством, но даже это не гарантирует безупречной реализации. В действительности дольщики остаются крайне уязвимы: например, участник долевого строительства крайне уязвим в случае банкротства застройщика.

И всё же закон даёт вам защиту – по опыту практики около 90% исков дольщиков удовлетворяются в суде. Поэтому перед тем как вложить деньги «в котлован», важно убедиться в надёжности застройщика, его репутации и финансовой стабильности.

Ключевые аспекты проверки

1) Документы и разрешения

Проверьте официальную документацию застройщика: наличие разрешения на строительство и проектной декларации по объекту.

Все договора долевого участия (ДДУ) должны заключаться по типовой форме, утверждённой Постановлением Совмина №156/2019, и регистрироваться в местном исполкоме.

Запросите у застройщика или УКС информацию о публикации проектной декларации и сроках строительства. Кроме того, получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – в ней будут указаны все обременения на будущее жильё. Если в ЕГРН или другом источнике обнаружатся залоги, аресты или иные обременения, это серьёзный повод задуматься.

2) Репутация и отзывы

Узнайте как можно больше о самом застройщике. Спросите, сколько лет компания существует на рынке и какие дома уже сданы покупателям.

Ищите отзывы дольщиков: например, полезны специализированные форумы, чаты жителей конкретного ЖК или крупные новостные сайты. Пообщайтесь с жильцами ранее возведённых объектов этого застройщика – их честное мнение даст реальное представление о качестве работы.

Также проверьте, не числится ли компания в «чёрных списках» недобросовестных поставщиков или подрядчиков (их публикует Министерство антимонопольного регулирования): попадание туда – серьёзный «красный флаг». Чем более открыто разработчик рассказывает о себе (публикует отчёты, демонстрирует готовые дома), тем проще оценить его надёжность.

3) Финансовая устойчивость и гарантии

Не поленитесь выяснить финансовые показатели застройщика. Узнайте, есть ли у него собственные средства или кредитные линии для завершения строительства. Некоторые ДДУ предусматривают эскроу-счета – специальные депозиты, куда покупатель переводит деньги, а застройщик получает их только после сдачи дома. Эскроу – надёжная гарантия возврата денег при срыве сроков.

Если застройщик отказывается использовать эскроу, риски покупателя автоматически возрастают. Всегда внимательно читайте договор: убедитесь, что в нем чётко прописаны сроки, стоимость квадратного метра и ответственность за нарушение условий. При наличии сомнений привлеките юриста для анализа ДДУ – это небольшая плата, которая может сэкономить большие деньги в будущем.

Практический чек-лист перед покупкой

• Проверьте регистрацию компании-застройщика (УНП) и её статус в официальных реестрах. Убедитесь, что фирма не находится в стадии ликвидации или под санкциями государственных органов.
• Узнайте, есть ли у застройщика разрешение и проектная декларация по конкретному дому. Обратитесь в УКС по месту строительства или посмотрите местные СМИ – проектные декларации обычно публикуют публично.
• Изучите завершённые объекты: сходите на стройки других домов этой компании, поговорите с дольщиками. Посмотрите фотоотчёты или видео со стройплощадок – хорошей практикой является регулярно публиковать ход работ.
• Проверьте, что застройщик не фигурирует в проблемных историях: почитайте новости и форумы. Особенно обратите внимание на официальные «чёрные списки» неплательщиков или недобросовестных фирм и на отзывы в крупных сервисах.
• В договоре создания объекта (ДДУ) удостоверьтесь, что указаны все условия: этапы строительства, размеры платежей, гарантии и штрафы за просрочку. Обратите внимание на наличие пункта об эскроу и неустойке за каждый день задержки. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.

Помимо новостроек, стоит рассмотреть и вторичный фонд. Найдите актуальные предложения от собственников или создайте заявку и получите индивидуальную подборку объявлений под свой запрос на Hommits 

Немного о Hommits 

Hommits — онлайн платформа для покупки, продажи и долгосрочной аренды квартир, домов и другой недвижимости без посредников. 

Что можно сделать на Hommits:

• Разместить объявление бесплатно;
• Посмотреть реальные заявки от арендаторов и покупателей;
• Получить персональную подборку подходящих заявок и объектов;
• Прочитать полезные статьи о недвижимости в Беларуси;

Мы верим, что с понятной информацией и нужными инструментами каждая сделка становится немного проще. Команда Hommits желает вам успешных сделок!