Почему некоторые квартиры не продаются годами и стоит ли их покупать?

Квартиры, которые годами не находят покупателя, вызывают сомнения — это скрытые риски или шанс на выгодную сделку? В этой статье мы разберем, почему недвижимость долго не продается, стоит ли рассматривать такие объекты для покупки и как правильно выбрать квартиру, чтобы не пожалеть. 

Тревожный сигнал: квартира долго в продаже — стоит ли волноваться?

Что считается "долго"?

Срок экспозиции квартиры на рынке — важный показатель. В среднем на вторичном рынке Беларуси жильё продаётся в течение 3–6 месяцев при активной продаже. Если же объект не находит покупателя 6 месяцев и дольше — это повод задуматься. А если квартира не продается годами, ситуация требует особенно внимательного подхода.

Что должно насторожить:

• продавец регулярно снижает цену, но интереса нет;
• квартира простаивает несмотря на высокую активность в районе;
• владельцы неохотно идут на контакт или уклоняются от вопросов.

Долгая продажа не всегда указывает на проблему. Иногда владельцы не торопятся, выставляя квартиру по завышенной цене, или рынок переживает спад. Но есть и тревожные сигналы: юридические обременения, плохое состояние объекта или неудачное расположение. Чтобы понять, стоит ли волноваться, нужно разобраться, почему не продается квартира, и оценить ее потенциал.

Почему квартиры не продаются годами? Основные причины

1. Завышенная цена

Самая частая причина, почему не продаётся квартира на вторичном рынке, — цена, не соответствующая реальности. Владельцы часто переоценивают стоимость жилья, ориентируясь на личные ожидания или устаревшие данные.

Например, квартира в центре Минска может стоить дороже, но если цена на 20% выше рыночной, покупатели скорее всего пройдут мимо.

2. Плохое состояние квартиры

Устаревший ремонт, протекающие трубы или запущенное состояние — это то, что влияет на продажу квартиры. Покупатели, выбирая жилье, хотят видеть объект, готовый к заселению, или хотя бы не требующий серьезных вложений. Влияет ли ремонт на продажу квартиры? Безусловно, особенно если он не проводился десятилетиями.

3. Неудачное расположение

Квартира в районе с плохой инфраструктурой, далеко от транспорта или в шумной зоне редко привлекает покупателей. Например, жилье рядом с промышленной зоной или без удобного доступа к школам и магазинам теряет в цене и спросе. Расположение — ключевой фактор, когда речь идет о том, какую квартиру выбрать.

4. Юридические проблемы

Спорные документы, обременения, наследственные тяжбы — юридические проблемы могут сделать квартиру неликвидной. 

Покупатели, знающие, как проверить квартиру перед покупкой, избегают таких объектов, чтобы не столкнуться с судебными разбирательствами. Подробнее о том, как обезопасить сделку, в статье Безопасная покупка квартиры: 9 шагов, которые нельзя пропустить

 

5. Низкий спрос на рынке

Иногда недвижимость не продается из-за внешних факторов: экономический спад, высокие ипотечные ставки или сезонное затишье. В такие периоды даже выгодная квартира может ждать своего покупателя дольше обычного.

6. Слишком специфичная квартира

Некоторые квартиры выделяются особенностями, которые нравятся не всем, что сужает круг потенциальных покупателей. Это могут быть нестандартные планировки, например, с открытым пространством без перегородок или множеством маленьких комнат. Экстравагантный ремонт, вроде ярких цветовых решений, тематического дизайна (например, в стиле барокко или хай-тек) или встроенной необычной мебели, также может отпугнуть тех, кто ищет универсальное жилье для быстрого заселения. Такие объекты требуют целенаправленного маркетинга, чтобы найти покупателя, ценящего их уникальность.

Стоит ли покупать квартиру, которая долго не продается?

Покупка квартиры, которая долго не продается, может быть выгодной. Часто продавцы готовы к торгу, снижая цену на 10–20%. Это шанс купить дом выгодно или найти уникальный объект с высоким потенциалом. Например, квартира в хорошем районе с нестандартной планировкой может стать выгодной недвижимостью после небольшого ремонта. Однако убедитесь, что планировка узаконена, иначе вам придется самостоятельно провести ее легализацию и заплатить штраф.

Но есть и риски. Юридические проблемы, скрытые дефекты или низкая ликвидность могут обернуться проблемами. Например, квартира с обременением может привести к долгим судебным спорам, а жилье в неудачном районе будет сложно перепродать.

 

Как минимизировать риски? 

1. Проверьте юридическую чистоту сделки
Начните с запроса полного пакета документов: выписки из Единого государственного регистра недвижимости (ЕГРН), содержащей сведения о собственнике или собственниках объекта, информацию о возможных обременениях, присутствии или отсутствии ипотеки. Если квартира получена в наследство, убедитесь, что нет претензий от других наследников. 

2. Проведите технический осмотр
Долгая продажа может скрывать проблемы с состоянием квартиры. Наймите сертифицированного инженера или строительного эксперта, чтобы оценить состояние коммуникаций (водопровод, электропроводка, отопление), стен, перекрытий и окон. Проверьте, нет ли следов протечек, плесени или трещин. Например, старые трубы или проводка могут потребовать замены, что увеличит ваши расходы. Запросите у продавца документы о последнем капитальном ремонте дома, чтобы понять, в каком состоянии находится здание.

3. Сравните рыночную стоимость
Чтобы убедиться, что цена квартиры соответствует ее реальной стоимости, изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Используйте данные о ценах на жилье в Минске или других городах Беларуси, сравнивая аналогичные объекты по площади, расположению и состоянию. 

На сайте недвижимости Hommits вы можете найти объявления с похожими объектами в нужном вам городе или районе → Смотреть объявления

4. Оцените ликвидность объекта
Подумайте, насколько легко будет перепродать квартиру в будущем. Проверьте инфраструктуру района: близость к школам, магазинам, транспорту, а также экологическую ситуацию. Например, жилье в удаленном районе с плохой транспортной доступностью может быть сложно продать. 

Как понять, стоит ли объект своих денег и будет ли он расти в цене — читайте в статье Как выбрать квартиру или дом, чтобы не пожалеть через 5 лет?

5. Подготовьтесь к дополнительным расходам
Если квартира требует ремонта или имеет мелкие недостатки, заранее рассчитайте бюджет на их устранение. Учтите эти расходы при оценке, является ли покупка выгодной.

Квартира, которая не продается годами, может быть как скрытой возможностью, так и источником проблем. Завышенная цена, плохое состояние, юридические сложности или специфичный дизайн часто становятся причинами долгой продажи, но внимательный подход поможет вам сделать правильный выбор. Проверяйте документы, оценивайте состояние объекта и сравнивайте цены, чтобы понять, стоит ли покупать такую недвижимость. 

Хотите найти квартиру для покупки? Изучите актуальные объявления на продажу или разместите заявку на нашем сайте — мы поможем выбрать жилье, которое оправдает ваши ожидания.

Найдите жилье в вашем городе на Hommits: 
Квартиры, дома в Минске 
Квартиры, дома в Гродно
Квартиры, дома в Могилеве
Квартиры, дома в Гомеле
Квартиры, дома в Витебске
Квартиры, дома в Бресте
Квартиры, дома в Бобруйске